天涯斋

自上个世纪90年代，房地产商便迎来了幸福时光。一位在2002年摇身变为房地产商的前包工头，这样解释了他的职业转换，建筑的利润在15%左右，房地产对于我来说，利润在100%至200%。

最近3年公布的中国富豪百强，从事房地产开发的越来越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年上升到45家。

然而，一些令人羡慕的“财富巨人”，同时也是“纳税侏儒”。去年公布的“中国纳税百强排行榜”中，前300名内没有一家房地产企业。下面就是在房地产业中常见的几种偷逃税手段：

一是瞒报或少报预收售楼收入。房地产企业通常采取会计核算上的确认销售与税法上规定纳税义务时间不一致而自行延期申报；或者以未领取售房许可证为由，对收到的售楼订金采取不入账等手段隐瞒销售收入。

二是利用关联企业的业务往来避缴税款。例如关联之间转移资金、集团内部购房优惠价交易等。文章开头所提的公司，就是以超低价向关联企业出售不动产来偷逃税。

三是财务和会计核算比较混乱，导致成本和企业所得税无法准确核算。有房地产企业将建筑成本中的“利息”和“管理费”项目一直挂账在“在建工程”科目，没有按工程项目和完工进度及时分配结转到“固定资产”科目，少计了房产原值，从而少计了税款。

四是有挂靠关系的房地产企业之间应缴未缴税费现象。包括被挂靠企业向挂靠方收取的代扣缴税费未按规定时间申报等。

五是企业合作建房不按规定申报纳税。房地产开发企业以转让部分房屋的所有权，换取部分土地使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房，有意延误纳税义务发生时间。

六是回迁房部分未按销售不动产缴纳相关税费。

七是将自行开发的房产分给投资方部分未按规定申报缴纳税费。

八是以房产物业抵偿劳务款未作收入申报纳税。

九是对连续滚动开发的项目，不划分成本负担对象，模糊应纳税所得额。

十是房地产开发商将收到的银行按揭挂往来账，隐匿收入，不缴或少缴税款。