地王是怎样制造出来的？
发表于 ： 2024-11-23 14:20
2009年7月6日，保利集团以16.3亿元的价格竞得大兴区黄村新城北区2号地， 7250元/平方米的楼面价成为大兴区单价“地王”。 6月30日 ， 广渠路15号地被方兴地产以40.6亿的价格拿下，刷新了北京成交地块总价；此前 6月27日，奥运村乡地块拍出19.6亿天价；5月21日，富力地产以1.5万元/平方米的楼面地价拿下广渠路10号地，创下北京实施土地招拍挂以来成交单价最贵的纪录。
近月来，“面粉贵于面包”的天价地再现。不仅国企大举转身房地产来势汹汹抢地，地产大鳄们纷纷想分得土地的一杯羹。就连曾经为拿地王之事而在全国人民面前道歉的王石也没有信守承诺，万科仍旧在一些城市豪夺地王。从年初到现在，仅半年时间，全国多数城市房价反攻、地王再现、股市飙升。2007年曾风云一时的房地赌局大有卷土重来之势。
今年3月份出版的《批评万科》一书中，我就对2006、2007年出现的股地拉扯使房地产陷入“赌徒式”险境做了详细剖析，并且深度解析了地王现象存在的祸源，房地赌局诱噬中国经济的危害。不进行制度性改革，几乎无法根治地王现象，房地产将陷入周而复始的恶性循环，如今一年以后地王现象重现，也证实了我当时的判断。特分六大系列摘录如下:
《批评万科》：地王现象引发的反思之一
地王是怎样制造出来的？
“地王现象”全面开花，原因就在于，当中国老百姓出于生计的考虑，还在关注于CPI指数，关注猪肉、鸡蛋、方便面价格涨跌幅度大小之时，中国的地产大亨和金融家们则在股市的通道上联手翻炒着“地王”，分享着股价和房价竞先赛跑的利润大餐。“地王”直接带来的收益，一头绑着的是上市公司惊心动魄般的股票收益，一头绑着的却是地方政府的巨额土地收益，地王现象将导致这一问题的土地招拍挂供给制度以及背后的“土地财政”深层次问题暴露无疑。
中国的地方财政，一直被称为“土地财政”——地方政府深度介入房地产市场，通过出让土地，获得土地出让金和各种税费等资金收益。追根朔源，地方政府卖地生财与我国的分税制有一定关系。国家从1994年开始实行分税制后，尽管财政收入大幅增长，但留给地方财政的钱并不多。相比之下，由于城市扩张和土地占用带来的税收，包括建筑业和房地产业的营业税、所得税等，全部由地方享有。在现行的政绩考核体系—以当地的经济发展或GDP增长作为考核的主要指标之下，卖地当然就成了地方政府生财的最直接选择。
因此各地政府热衷于“城市规划”、热衷于“旧城改造”、热衷于搞“开发”、 拆迁成了一些地方政府最舍得花工夫去做的事情，最终将被拆迁的土地高价卖给开发商，增加财政收入。50年或70年的土地租金一次性收取，而一届政府的任期为五年，这就诱发了强烈的“政绩”冲动和短期行为。
土地财政是房地产土地出让中长期存在的“痼疾”。早在土地招拍挂推行初期，“地产黑马”孙宏斌之所以敢疯狂冒进，就是他第一时间洞察了各地政府的心思，断定运用自己的商业模式攻城掠地必定受到地方政府的欢迎，因此顺驰从天津迅速“走红”全国。
孙宏斌的“拿手戏”就是拖欠地款。如当初击败万科而夺取的苏州工业园区地块总计27.37亿元，按照计划应该分5期还款：即2004年1月15日还10%，此后分别应于3月31日、9月6日、2005年5月6日、2006年1月6日支付余下的10%、30%、40%、10%。但是，截止到2004年12月上旬，顺驰集团只为此项目支付了第一笔10%的款项。类似的情况出现在顺驰的多数项目中。
在顺驰易主的第二天，2006年9月6日，顺驰的买家——路劲基建董事局主席单伟豹对媒体表示，顺驰拖欠的土地费用加上银行贷款余额，总数高达46亿元。这些拖欠款的债主都是地方政府，这些地方政府为什么容忍顺驰如此赖帐？如果没有地方政府在土地出让金方面的一再容忍，孙宏斌即使有天大的冲动也不会欠下如此多的钱。
事实上，顺驰京城大兴拍地一举成名之后，地王明星效应随之显现。地方政府迫切需要土地出让收益鼓足钱袋的时候，顺驰就成为了开高土地价码的一张王牌。“也就是说，顺驰和地方政府达成了一个双赢的“默契”：顺驰在政府土地招、拍、挂时尽力叫高价格，这有利于维持本城市的房地产的繁荣；在高价拿地之后，拖欠政府的土地价款得到所在地政府的默许，顺驰既可实现扩张又相对没有太大的资金压力。政府与顺驰是各取所需。” 长期致力于房地产金融和资本市场理论、政策及实务研究，中国社会科学院金融研究所研究员尹中立撰文表示，扩张速度太快只是顺驰失败的表面原因，从根本上讲是地方政府把孙宏斌送到了“绝境”。我们应该更多地反省制度上的缺陷。顺驰充其量只是一个马前卒而已。
与孙宏斌交往甚密的人也曾透露，拿地战略方面，大部分企业拿地会事先评估自己的支付能力，以及地块未来的发展潜力。而顺驰在评估地块时，并不会首先看地价贵不贵，而更加注意付款方式合不合适。通常，在拿地的第二天，顺驰就会开始跟当地政府就变更付款方式进行交涉。于是，往往顺驰只需要支付10％左右的首期款就可以获得地块运作权。
地方政府与开发商“暗送秋波”的机会很多。有些地方政府为了获得更多土地使用权出让金，竟然在土地交易时找几家公司当“托儿”，拍卖时只管叫价，以达到把价位抬高的目的。还有些地方政府在土地出让中为事前内定的开发商‘量身订制’竞争条件，排挤其他竞标者；有的企业以投资入股名义先控股，规避增值税、契税，再转手倒卖，当‘土地贩子’，不真正搞开发。在土地招拍挂过程中，有很多机会可以使开发商与地方政府“活动”。
毫无疑问，“地王”的最大受益者是地方政府，不仅可以一次性获得大量土地收益，确保年度财政收入稳定增长，还能通过卖地“筑巢引凤”，促进旧城改造与建设，一些地方政府通过卖地赚得盆满钵盈，成为不争的事实。
以北京 “清河拍地”为例。2005年8月1日，在北京的房地产市场上演了疯狂的一幕。被誉为“不毛之地”的清河地块，起价16.99亿元，最终被“华润”以25.65亿元的天价收入囊中，创造了当时自土地招、拍、挂以来的地价纪录。
有了解内情的人士称，当时轰动一时的清河地块拍卖价格25.65亿元，除去企业搬迁补偿的15亿元在一年半内支付企业之外，剩余的10.65亿元无疑成为地方政府的财政收入，而即便如此，清河地块的土地整理工作也是由原使用权单位北京纺织控股完成，地方政府并未承担任何成本，其间，地方政府的获利情况由此可见。
随着上市公司这棵大“摇钱树”逐渐成为土地招拍挂的主角，地方政府依赖“土地财政的程度越来越高。2006年国务院发展研究中心发布的一份调研报告显示，在一些地方政府，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。伟业顾问的数据显示，北京市2007年土地出让金约达438亿元。2007年北京地方财政收入则为1492.6亿元。土地出让金占财政收入29.3%。而重庆市国土房管局数据显示，重庆市2007年土地出让金约达370亿元，政府财政收入为788.6亿元，土地出让金约占47%。 有些二三线城市的土地出让金占地方财政收入比例高达70%。
实行土地招拍挂，一个十分重要的原因就在于反腐败。招拍挂实行后，对杜绝官员个体谋取私利确实起到了很大的作用，但却也为地方政府提高政绩抬高土地使用权出让金的行为提供了“温床”。
当 2008年受美国金融危机冲击，房地产行业成交低迷蔓延至土地市场时，其风险便暴露了出来。按照一般逻辑，当房地产市场进入下降通道后，最着急的首先应当是开发商，因为房子无法销售，开发商利润必然受到影响；其次是金融部门，因为房地产行业最风光的时候，金融业也因此获得丰厚利润，房屋个贷被认定为优质客户，一旦地产市场走低，不光优质客户减少，还要担忧房地产公司大量的信贷资金风险问题；中低收入群体当然也难免为不知房价何时才能降到自己买得起的水平而着急。但现实中最着急的竟然是一些地方政府。（摘自《批评万科》第三章第四节）
近月来，“面粉贵于面包”的天价地再现。不仅国企大举转身房地产来势汹汹抢地，地产大鳄们纷纷想分得土地的一杯羹。就连曾经为拿地王之事而在全国人民面前道歉的王石也没有信守承诺，万科仍旧在一些城市豪夺地王。从年初到现在，仅半年时间，全国多数城市房价反攻、地王再现、股市飙升。2007年曾风云一时的房地赌局大有卷土重来之势。
今年3月份出版的《批评万科》一书中，我就对2006、2007年出现的股地拉扯使房地产陷入“赌徒式”险境做了详细剖析，并且深度解析了地王现象存在的祸源，房地赌局诱噬中国经济的危害。不进行制度性改革，几乎无法根治地王现象，房地产将陷入周而复始的恶性循环，如今一年以后地王现象重现，也证实了我当时的判断。特分六大系列摘录如下:
《批评万科》：地王现象引发的反思之一
地王是怎样制造出来的？
“地王现象”全面开花，原因就在于，当中国老百姓出于生计的考虑，还在关注于CPI指数，关注猪肉、鸡蛋、方便面价格涨跌幅度大小之时，中国的地产大亨和金融家们则在股市的通道上联手翻炒着“地王”，分享着股价和房价竞先赛跑的利润大餐。“地王”直接带来的收益，一头绑着的是上市公司惊心动魄般的股票收益，一头绑着的却是地方政府的巨额土地收益，地王现象将导致这一问题的土地招拍挂供给制度以及背后的“土地财政”深层次问题暴露无疑。
中国的地方财政，一直被称为“土地财政”——地方政府深度介入房地产市场，通过出让土地，获得土地出让金和各种税费等资金收益。追根朔源，地方政府卖地生财与我国的分税制有一定关系。国家从1994年开始实行分税制后，尽管财政收入大幅增长，但留给地方财政的钱并不多。相比之下，由于城市扩张和土地占用带来的税收，包括建筑业和房地产业的营业税、所得税等，全部由地方享有。在现行的政绩考核体系—以当地的经济发展或GDP增长作为考核的主要指标之下，卖地当然就成了地方政府生财的最直接选择。
因此各地政府热衷于“城市规划”、热衷于“旧城改造”、热衷于搞“开发”、 拆迁成了一些地方政府最舍得花工夫去做的事情，最终将被拆迁的土地高价卖给开发商，增加财政收入。50年或70年的土地租金一次性收取，而一届政府的任期为五年，这就诱发了强烈的“政绩”冲动和短期行为。
土地财政是房地产土地出让中长期存在的“痼疾”。早在土地招拍挂推行初期，“地产黑马”孙宏斌之所以敢疯狂冒进，就是他第一时间洞察了各地政府的心思，断定运用自己的商业模式攻城掠地必定受到地方政府的欢迎，因此顺驰从天津迅速“走红”全国。
孙宏斌的“拿手戏”就是拖欠地款。如当初击败万科而夺取的苏州工业园区地块总计27.37亿元，按照计划应该分5期还款：即2004年1月15日还10%，此后分别应于3月31日、9月6日、2005年5月6日、2006年1月6日支付余下的10%、30%、40%、10%。但是，截止到2004年12月上旬，顺驰集团只为此项目支付了第一笔10%的款项。类似的情况出现在顺驰的多数项目中。
在顺驰易主的第二天，2006年9月6日，顺驰的买家——路劲基建董事局主席单伟豹对媒体表示，顺驰拖欠的土地费用加上银行贷款余额，总数高达46亿元。这些拖欠款的债主都是地方政府，这些地方政府为什么容忍顺驰如此赖帐？如果没有地方政府在土地出让金方面的一再容忍，孙宏斌即使有天大的冲动也不会欠下如此多的钱。
事实上，顺驰京城大兴拍地一举成名之后，地王明星效应随之显现。地方政府迫切需要土地出让收益鼓足钱袋的时候，顺驰就成为了开高土地价码的一张王牌。“也就是说，顺驰和地方政府达成了一个双赢的“默契”：顺驰在政府土地招、拍、挂时尽力叫高价格，这有利于维持本城市的房地产的繁荣；在高价拿地之后，拖欠政府的土地价款得到所在地政府的默许，顺驰既可实现扩张又相对没有太大的资金压力。政府与顺驰是各取所需。” 长期致力于房地产金融和资本市场理论、政策及实务研究，中国社会科学院金融研究所研究员尹中立撰文表示，扩张速度太快只是顺驰失败的表面原因，从根本上讲是地方政府把孙宏斌送到了“绝境”。我们应该更多地反省制度上的缺陷。顺驰充其量只是一个马前卒而已。
与孙宏斌交往甚密的人也曾透露，拿地战略方面，大部分企业拿地会事先评估自己的支付能力，以及地块未来的发展潜力。而顺驰在评估地块时，并不会首先看地价贵不贵，而更加注意付款方式合不合适。通常，在拿地的第二天，顺驰就会开始跟当地政府就变更付款方式进行交涉。于是，往往顺驰只需要支付10％左右的首期款就可以获得地块运作权。
地方政府与开发商“暗送秋波”的机会很多。有些地方政府为了获得更多土地使用权出让金，竟然在土地交易时找几家公司当“托儿”，拍卖时只管叫价，以达到把价位抬高的目的。还有些地方政府在土地出让中为事前内定的开发商‘量身订制’竞争条件，排挤其他竞标者；有的企业以投资入股名义先控股，规避增值税、契税，再转手倒卖，当‘土地贩子’，不真正搞开发。在土地招拍挂过程中，有很多机会可以使开发商与地方政府“活动”。
毫无疑问，“地王”的最大受益者是地方政府，不仅可以一次性获得大量土地收益，确保年度财政收入稳定增长，还能通过卖地“筑巢引凤”，促进旧城改造与建设，一些地方政府通过卖地赚得盆满钵盈，成为不争的事实。
以北京 “清河拍地”为例。2005年8月1日，在北京的房地产市场上演了疯狂的一幕。被誉为“不毛之地”的清河地块，起价16.99亿元，最终被“华润”以25.65亿元的天价收入囊中，创造了当时自土地招、拍、挂以来的地价纪录。
有了解内情的人士称，当时轰动一时的清河地块拍卖价格25.65亿元，除去企业搬迁补偿的15亿元在一年半内支付企业之外，剩余的10.65亿元无疑成为地方政府的财政收入，而即便如此，清河地块的土地整理工作也是由原使用权单位北京纺织控股完成，地方政府并未承担任何成本，其间，地方政府的获利情况由此可见。
随着上市公司这棵大“摇钱树”逐渐成为土地招拍挂的主角，地方政府依赖“土地财政的程度越来越高。2006年国务院发展研究中心发布的一份调研报告显示，在一些地方政府，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。伟业顾问的数据显示，北京市2007年土地出让金约达438亿元。2007年北京地方财政收入则为1492.6亿元。土地出让金占财政收入29.3%。而重庆市国土房管局数据显示，重庆市2007年土地出让金约达370亿元，政府财政收入为788.6亿元，土地出让金约占47%。 有些二三线城市的土地出让金占地方财政收入比例高达70%。
实行土地招拍挂，一个十分重要的原因就在于反腐败。招拍挂实行后，对杜绝官员个体谋取私利确实起到了很大的作用，但却也为地方政府提高政绩抬高土地使用权出让金的行为提供了“温床”。
当 2008年受美国金融危机冲击，房地产行业成交低迷蔓延至土地市场时，其风险便暴露了出来。按照一般逻辑，当房地产市场进入下降通道后，最着急的首先应当是开发商，因为房子无法销售，开发商利润必然受到影响；其次是金融部门，因为房地产行业最风光的时候，金融业也因此获得丰厚利润，房屋个贷被认定为优质客户，一旦地产市场走低，不光优质客户减少，还要担忧房地产公司大量的信贷资金风险问题；中低收入群体当然也难免为不知房价何时才能降到自己买得起的水平而着急。但现实中最着急的竟然是一些地方政府。（摘自《批评万科》第三章第四节）